匠心铸造，历久弥新！
城市更新是一个新的时代课题，历保集团始终围绕秦淮区“保护更新老城、开发建设新城“的总体格局，在城市更新道路上不断创新探索，在小西湖历史风貌区更新改造中，以“共商、共建、共享、共赢”为基本理念，通过和谐共建，采用小规模、渐进式，探索出老城保护明确可操作的路径方法。
小西湖项目是一个创新模式的更新改造项目，为更好地完成项目的跟踪审计工作，历保集团工程师办公室也在不断探索、学习、沟通、交流。
年4月24日上午，集团工程师办公室协同小西湖项目审计单位（南京华弘工程造价咨询房地产估价有限公司），及南京市造价管理处相关工作人员，共同召开专题会议。会议主要对小西湖项目在跟踪审计过程中遇到的重点、难点问题进行交流，共同探讨，力争找出解决办法并形成专业意见，为南京市城市更新项目的审计工作添砖加瓦。
小西湖历史风貌区简介
南京小西湖（大油坊巷）历史风貌区位于南京老城南东部，西侧紧邻内秦淮河，南侧临近老门东景区，北侧接近夫子庙历史文化街区，占地面积约4.69万平方米，现状建筑面积5.08万平方米，留存历史街巷7条，文保单位2处，历史建筑7处，是南京老城22个历史风貌区之一。
小西湖片区的保护与实践，是一个“摸着石头过河”的创新探索过程，通过共商、共建、共享、共赢的理念，实施小尺度、渐进式微更新改造模式，一院一策，徐徐渐进，持续更新，将老城保护与改善民生共融共促。片区内保留了原有明清建筑风貌和蜿蜒曲折的街巷肌理，首创了历史风貌区微型综合管廊建设，打造了和谐共处的“共生院落”、“共享院落”，设计了“平移安置房”，同时根据片区特色引入了虫文馆、欢乐茶馆、灯彩博物馆、24小时书屋、精品民宿、时尚咖啡等多元化业态。原住民与新业态和谐共生，老旧风貌区蝶变新生，更多年轻人的涌入和参与，让整个街区充满了活力。
根据小西湖项目的工作特点，集团工程师办公室在审计工作上也采取了多种创新方式。
1
驻场服务
工程师办公室安排经验丰富、严谨负责的郭方桥同志与南京华弘两名从业十五年以上的资深造价人员共同驻场服务。
优势：1、实时跟进项目施工进度。2、发现问题及时沟通，解决问题，提高工作效率。
其他非驻场的项目，要求项目跟踪人员每周参加例会，在工程关键部位施工时做到随叫随到，按要求及时完成审核工作并出具审核意见，必要时增加审计力量。
2
拆除工程审核
在小西湖项目充分尊重民意，采用“院落或幢”为单元的搬迁模式的基础上，首先，在进行拆除工程综合单价审核时，先充分勘察现场实际情况，考虑拆除垃圾堆场的狭小、机械化作业困难等因素，结合合同及招标文件的约定，将场地内垃圾装袋，二次倒运等工作内容综合考虑到综合单价中。其次，对于类似西湖里6号木梁、木檩条等拆除后可再利用的旧木材，跟踪人员需做好原始记录、现场音像等资料，记录旧木材的使用情况，在核价过程中综合考虑。
3
现场实测
在小西湖商业项目“南京我是谜”、“虫文馆”、“欢乐茶馆”中，各种定制家具、道具，属于非常规艺术品，无法按正常核价方式套取定额，其核价工作有一定难度。工程师办公室人员许静本着认真负责的工作态度，多次深入现场，通过现场实测人材机用量，结合施工工艺要求，参照市场上类似项目价格，综合考虑确定价格。
截止目前，小西湖项目完成预算审核57份，过程结算审核17份已定案，进度款审核共计54份，共出月报32份，年报3份,参与现场签证审核共计余份，预算编制2份，参加各类会议共计余次，外地考察特殊材料共计3次。
迎难而上，一直是集团工程师办公室的工作作风。在小西湖项目审计过程中遇到很多问题和困难，工办全体人员齐心合力，不断分析原因，学习总结，提出建议，努力找出解决问题的方式方法，确保工作顺利推进。
01
民国砂浆的由来：从民国开始水泥砂浆广泛用于民用建筑，民国以及建国初期建筑表面水泥砂浆经长时间风雨侵蚀以及阳光曝晒导致表面水泥浆脱落，表面砂头氧化形成一种独有的外墙特色。
民国砂浆是以其独有的特色为蓝本，使用现代工艺进行仿制，将不同粒径的砂头以及一定配比的水泥、细沙、砖粉等材料搭配固定比例的色浆用水稀释，混合搅拌均匀后用作墙体外立面装饰面层。
难点：区别于普通砂浆，民国砂浆施工工艺严格且复杂，需要进行反复的清洗、压实、整平，持续一个星期每天冲水养护6-8遍。人工消耗量较高，不适合套用普通抹灰定额，核价存在难度。
解决办法：太平南路沿线、童寯故居等城市更新项目都在大量使用民国砂浆工艺，如造价处、管理处根据现场实测数据及相关音像资料，录入补充定额子目中将会方便以后类似项目核价。
02
省住房城乡建设厅发布了〔〕第号文，进一步规范和改进了全省城镇老旧小区改造工程计价工作。针对城镇老旧小区改造工程中遇到的施工现场受限导致材料二次搬运问题、场地非封闭式且受行人、行车的干扰需增加防护措施和防护通道导致人工、机械降效问题、避免打扰住户正常的作息时间，导致施工时间缩短而增加的施工降效等各种问题，提出了专业性指导意见。
难点：小西湖历史风貌区的现场实际情况更为复杂，与〔〕第号文中部分指导意见无法完全契合。如施工场地受限，有些小巷就是俗称的一人巷，无法使用机械。材料运输及垃圾清运等必须人工二次搬运，审核依据没有统一的标准，按现场实际施工测算，存在争议。
建议：希望造价管理处对于小西湖等城市更新项目，结合此类项目的特殊性，同时参照〔〕第号文中的相关计价模式，出台适合城市更新项目的相关计价标准。
探索无止境、创新求发展。集团工程师办公室紧随集团发展步伐，根据项目特色，潜心研究，提升专业技能，用新思路、新方法、新成效努力为集团高质量发展提供不竭动力。
素材提供｜工程师办公室钱美玲
拟稿｜信息档案管理部
编辑｜陈静
审核｜李颖
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