华东投资人陈颖峰，投资酒店5年，已在南京、苏州、慈溪等华东城市投资6家酒店，投资涵盖中端、中高端品牌。
其中，南京马群亚朵酒店是他投资的首家酒店，也是一众酒店中他最满意的一家，他的“白月光”。
这家门店于年底开业，年全年RevPAR达到了近元，OCC超83%，纵使在-年三年大疫期间，RevPAR也始终保持在元以上。
如何在大环境不佳的情况下，仍做到盈利，并在4年半回本？陈颖峰总结了自己多年的经营之道。
以下内容来自投资人自述：
在投资第一家酒店之前，我从事的是建筑工程行业，主要做外立面涂料、水包水、真石漆生意，第一桶金也来源于此。
在建筑工程行业中，工程结算难长期以来困扰建筑市场，不仅严重影响营商环境，也是导致工程款支付不及时、民工工资被拖欠的“病根”之一。特别是到了年底，催款确实耗尽心力。
年底，一个偶然的契机，我物色到南京马群一处位于小商业体中的物业，该物业本身就是以酒店标准打造的，我认为很适合作为我的第一家酒店，于是就与房东签了15年的租约。
这个物业打造的酒店是亚朵酒店（南京·马群店），不仅是我投资的第一家酒店，也是我印象最深刻、投入度最高的一家。
亚朵酒店（南京·马群店）
关于亚朵酒店，陈颖峰表示其优势如下：
1、偏好其设计风格
在进行品牌调研时，夫子庙地铁站附近有一家亚朵酒店正在装修，于是我就去实地考察了。酒店装修风格富有浓郁的艺术气息，一进大堂就有一种舒适感，我的感性思维告诉我，就是它了。
2、当时亚朵酒店发展潜力大
年时，亚朵在全国只有一百零几家门店，处于上升阶段，虽然加盟亚朵有一定的风险，但风险与机会并存，彼时中高端酒店发展势态良好，我愿意一搏。
3、亚朵酒店溢价能力、回报周期有优势
在中高端酒店市场中，亚朵的表现可谓出色，溢价能力比同类其他品牌价格高，具有长期投资价值。
从回报周期来看，亚朵的回收期一般在3-5年之间，领先国内中高端连锁酒店同行。
4、与物业位置、商圈消费能力相匹配
开发商在做物业的综合体配套时，已经将规划做了前置，定位为中高端酒店。
另外，经过与投资团队进行物业位置考量后，我们发现周边多以商务客户、旅行团为主，亚朵的定价与客群相吻合。
投测满意度：5分
酒店总投资额I预估万VS实际万
单房投资额I预估13万VS实际14万
投资回报周期I投测预估4-5年VS实际经营4.5年
开发人员服务水平I满意
（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括设计、装修、家具等全部费用）
本身物业的条件，决定了必须做中端及以上的酒店，因此我将目光看向了中高端酒店，在进行了投测后，我锁定了亚朵和另一家中高端品牌。
因为这是我投资的第一家酒店，所以在进行品牌选择时，感性思维占了上风，亚朵简约时尚的装修风格是我中意的，加上物业周边以商务客户居多，而另一家中高端品牌的风格则是偏科技感的，因此最终选择了加盟亚朵。
该物业面积约平方米，共设计了79间客房，即使是最基础的大床房和双床房，单房面积也有30-40平方米之间，舒适度很强。
在投资额方面，预估投资额为万，实际做下来，总投资约万；预计单房投资额为13万，实际14万。
这个投资额，和预计的相差不大，多出几十万的原因，是由于对品质进行了升级，尤其重视隐蔽工程。
投测期间，品牌方的开发人员给我们预测的回报周期为4-5年。实际经营下来，纵使受到了3年疫情的冲击，现在也差不多回本了。
亚朵酒店（南京·马群店）
筹开满意度：4.5分
筹建周期I6个月
施工团队I满意
工程人员服务水平I满意
我们与业主签了15年的租期，沟通的装修期是六个月，免租期是一年，也就是前一年半是不用付租金的，节省了一大笔费用。因为这个项目是包清工，所有的装修材料都是自己采购，施工队伍也是自己熟悉的。因此筹建过程比较顺利，筹建周期与我们预期的半年相差无几。
原先业主规划的客房量是72间，四层有部分带露台的房型特别大，套内面积都超过了50平方米。因此我就将原本通道位置的空间也划到大房间中，将其变成一个更大的空间，再切割一个通道和两个房间，一个房间大一些，一个房间小一些，最终多设计出了7间客房。
在房间内部空间打造中，即使是基础的高级双床房，也放置了一张1米5的床和一张1米2的床，用标间的价格也能住上“亲子房”。而几木双床房，则放置了两张1米5的床，闺蜜或者一家人出行，居住体验都不会差。
亚朵酒店（南京·马群店）
从后期的回购率来看，是十分明智的，因为产品好、床大、房间大，因此后面住客还是愿意多次来这家门店。
年6月，进场施工，年底，在历时半年的装修后，酒店正式对外营业。
这也是我投资的第一家酒店，从投测到筹开，我参与了每一个环节，好在后面的经营数据，没有辜负我的期望。
经营满意度：4.5分
开业时间I年12月
RevPARI预估元vs实际元（年）
店长满意度I一般
店长更换频次I开业4年更换7任店长
日常支持I满意
一、疫情之下，酒店营收仍可圈可点
亚朵酒店（南京·马群店）于年底正式开业，爬坡期比较短。
开业的第一年，也就是年时，门店经营节节高升，RevPAR为元，OCC81.6%，在区域内属于头部；
到了年后，受疫情影响，经营数据有小幅下滑，但略微还有盈利，RevPAR为元，OCC81.6%。在疫情反复的情况下，已是不幸中的万幸。
年，因为疫情有所好转，RevPAR和OCC都有了提升，RevPAR为元，OCC85.6%；
年，疫情又进入了反复期，RevPAR为元，OCC为81.6%；
年底，疫情政策骤然放开。
我统计了年1月酒店经营数据，发现虽然春节假日数据不错，但也仅是昙花一现，1月RevPAR仅.8元，OCC为66.4%。
值得庆幸的是，虽然这家门店的经营数据遭到了三年大疫的冲击，但仍与开业前预估的元的RevPAR相差不大，与周边同档次的酒店比起来，经营数据还算不错的。
亚朵酒店（南京·马群店）
二、店长个人利益和投资人利益需设置平衡机制
开业4年多以来，从筹建期开始，店长换了7个。
筹建期的店长，是一众店长中让我最失望的一个，在门店的筹建中，协调能力较差，因此在酒店正式开业前，就被替换了。幸亏我对投资的首家门店盯得紧，不然肯定会出大乱子。
后面几个店长，有的因为升迁，也有的因为个人因素所以离开了门店。
亚朵给店长下的KPI任务中，对会员占比要求比较高，因此中间有店长把店里的协议顾客转成了会员顾客，数量还不少，大大损伤了我的利益。
其中有一个店长，自作聪明，时常瞒着我转顾客。我最讨厌的就是隐瞒与欺骗，而他只一味想着自己的KPI，没有考虑我们投资人的感受。在我得知原委后，他还一度和我强词夺理。这也是唯一一个我主动开除的店长。
身为酒店店长，要兼顾业主和品牌方的利益。但我个人认为，诚信是最重要的，KPI有困难的情况下，我还是愿意牺牲一部分的利润，尽力帮助店长完成任务，但欺上瞒下，是我最不能忍受的。
目前，在职的这任店长，我对她的总体满意度不错，她也深知我的做事风格，遇到问题能够做到直接和我沟通。
这家门店有工作人员23个，一个月的工资大概在10-11万之间（不含社保、公积金），在中高端酒店中，这个人工成本不算高，我还是比较满意的。逢年过节，我也会发一些奖励给他们。
亚朵酒店（南京·马群店）
会员满意度4分
集团会员占比I约35%
会员复购率I一般
大部分情况下，马群亚朵酒店的客源比例为：协议客户50%、集团会员35%、OTA平台+散客15%。
门店周边有多个农产品研究所、创业园等，产业丰富，通过我自己的客户资源和销售的努力，公司的协议客户能够占到全部客源的50%，且稳定性较高。
亚朵的会员占到35%左右，虽然数值不低，但是复购率却一般。
OTA+散客的占比大概在15%，从OTA平台上的评分来看，这家亚朵酒店的口碑还是不错的，目前这家门店在OTA平台上的评分为：美团5分、携程4.9分、飞猪4.9、去哪儿4.9分。
亚朵酒店（南京·马群店）
供应链满意度：3分
集采价格I无优势
产品质量I满意
物流效率I高
亚朵供应链的产品质量和物流效率还是不错的，马群亚朵的大部分产品都是在集团的平台上采购的，但不得不说，集采价格偏高。
举个例子，客房的拖鞋，最初的集采价格在2.7、2.8元/双，虽然现在降到了2.25元/双，但在有的平台上，采购价1.75元/双就足够了。
酒店投资人当然希望在不影响品质的前提下，价格能有所降低。
亚朵酒店（南京·马群店）
对品牌方的建议：
1、重视近距离开店问题
应该更为重视近距离开店规则，有明确的标准，并且在门店范围严格遵守，这样才能保护老加盟商的利益。
2、降低供应链价格
希望亚朵能够有更专业的团队，在市场上寻找对比优质供应商，在保证品质的前提下，调整集采价格，降低加盟商的采购运营成本。
对新投资人的建议：
1、找资深投资人或投资团队合作
在疫情之前，大家都认为酒店是一个回报稳定的行业，但三年疫情的影响之下，大家逐渐意识到投资酒店并没有想象中那么容易，需要有一定的专业储备，对于现金流的要求也更高了。
因此，新手投资人首次投资酒店，一定要慎重，最好找资深投资人、投资团队合作。
比如致力于解决投资人痛点问题的“酒投会”，“酒投会”是一个以专项投资基金为基础，联合专业的投资人，有资金实力+最优决策+最优团队，能够提供“投融建管退”全生命周期管理的专业机构。
2、不能做甩手掌柜
“甩手掌柜式”的投资加盟时代已经过去，投资人对基础的酒店投资测算，线上线下的客源关系，平台的规则和竞品，要有一个非常清楚的认知。另外，酒店的营收表、平均房价、客房RevPAR指标，损耗率等等报表你都需要会看，这样才能知道你现在经营是处于什么状态。
即使自己没有投资经验和投资知识，也要找一个信得过的监理或者业主代表，全程盯着，不能做甩手掌柜。
我认为下沉市场投资经济型酒店也是有机会的，三四线城市的物业租金足够低，周边配套尚可的情况下，也可以投资，毕竟经济型酒店的定位和运营费用也不低，唯一能够增加利润的就是降低租金。
等市场逐步恢复后，我有计划跨区域，在成都和投资人朋友一起开一家中高端酒店，品牌已经基本定下来了，现在处于物业洽谈阶段。