许久不发声的老城南，最近有点开始“抢头条”了。
6月5日，备受瞩目的万级顶豪应天府（应天府_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网），首次向全球公开了它的示范区。该项目打出“世界的南京作品”宣传语，号称将开启一场关于南京城市幻想的序幕。
12天后的6月18日，参与该项目开发的香港置地再次借一场盛大的南京项目推介会，为应天府打头的三大项目卖力吆喝。再次向多万南京人宣告：“我在南京起源地等你”。
不到半个月，一口气举办两次发布会，足见这家百年港企巨头对南京顶奢人居市场的重视。同时，也不难看出开发商希望可以后发制人，尽量在调门上力压同样号称万级别的竞品万科安品园舍。
可是，两家的起跑线毕竟不同呀。后者低调卖了三年多，基本熬成了准现房，而且货量极少。而打着“全球发售”旗号的应天府，目前仅公开了示范区和售楼处。据销售人员介绍，“等到样板房开放，估计最快也要到年底了。”
也就是说，现在去应天府参观。你只能看到示范区内的一部分景观。至于项目的户型，样板，公共区域装标什么的“一概不知”。这让你房叔不仅想起另一家河西顶豪大平层最著名的广告词：“想象即真实”。
房子没见着，先给你尽情去想象。这似乎成为现在不少高端项目颇为流行的骚操作。也让叔再次深情回忆起：在应天府东侧1公里开外的明城墙内，大隐于市的那座雅居乐长乐渡（雅居乐长乐渡_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网）。当年公开也是轰动一时。
从门东的长乐渡到门西的应天府，在产品形态上可能还是换汤不换药。两者都采用开放式的低密度街区形式，且均规划了合院+商墅产品。关键是，后来的开发商能否有所突破，在其他细节上换汤也换药。说到底，那么贵的房子，卖的究竟是怎样的体验？
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开发时间远早于应天府的长乐渡，当年可是首开南京顶级商墅之先河，江湖地位尊崇。
“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”。不过，长乐渡从一开始的项目定位，是作为南京市耗资百亿打造夫子庙“升级版”老门东旧改的重要组成部分。等于单独划出一块可以出售的地皮交给雅居乐“包干”。
正因为地处老城南历史文化保护区的核心地段，长乐渡与老门东在建筑风格上必须融为一体，即开发出一片古色古香的明清风格建筑群。项目内有9处历史遗留文保建筑，包括著名的28号院为明孝烈皇后宅，32号院为王氏兄弟私宅。
此外，这里还有一个古渡口—长乐古渡，也交给开发商统一复建。所以，项目干脆连案名都直接“照搬”，成为南京少有的以古地名命名的城中别墅项目。
与城墙外60万方的应天府相比，城墙内的长乐渡其实真的很小，大概约6万方，地块容积率控制在0.99。只规划88套独门独户的江南望族合院，面积-1㎡。以及77套沿街沿河商墅，面积-㎡。
与当今众多仿古的现代中式建筑不同，长乐渡被要求不只是传统的外壳，还最大程度地保留借鉴了传统的手工技法和材料。
因为当时规划局对项目设计要求，需要在航拍图上恢复明清时代建筑的边界线和原貌。雅居乐也专门邀请了众多古建筑保护专家、学者共同为项目出谋划策。那么今天它呈现的“天际线前景”效果究竟如何呢？
房叔为此专门登上中华门城楼俯瞰长乐渡-老门东一带，不觉被眼前的肌理、街巷、构架、檐口深深震撼。开发商借助较为高超的施工技术，通过细部构造恢复原汁原味的古建筑群风貌，足可见花费了一番心思。
而项目内依旧保留传统旧巷子命名方式、处处有景致的巧妙设计，所营造出来的“高仿”历史感，几乎都让人忘却了这是一个楼盘。
由于长乐渡特殊的地理位置和历史因素，也有人说这是雅居乐发展二十多年以来，规划设计难度最大，耗费时间最长的一个项目。
从长乐渡到应天府，以长干门-中华门为黄金中轴十字交汇点，前后两者开发的年代也相差了整整6年多。在项目面世的调性上，最显著的一个变化也就是从“渡”到“府”。
也难怪，南京近年中高端产品都流行叫“府”，什么中国府，金茂府，紫郡府。甚至就连江北的刚需盘也硬要自称为“府”，比如悦江府（悦江府_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网），雍宁府等。
还有一个意思的现象是，现在暂时还没看到具体的产品迭代，但开发商放风的价格就抢先“迭代”了。记得三年前的长乐渡现房，均价约在4.5万，起步总价多万。如今到了应天府，人家一张口放风就是7万+，起步总价万一套。
如果说城墙内的长乐渡在卖“老南京”与十里秦淮烟火气的街巷情怀，那么，城墙外的应天府到底在卖什么样的体验？
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始建于年的南京明城墙，外廓最长时期超过60公里，是当时世界最长、规模最大、保存原真性最好的古代城垣。
如今虽然仅剩下25公里的城墙段，但依然是国内现存规模最大的城墙。并且以中华门为界，将偌大的门东、门西地区一分为二。
与雅居乐6年前在门东的“小打小闹”相比，年“情人节”后出让的中华门G98地王一举成为南京至今最贵的地：总价超过98亿，此后再无人打破这个记录。
在这个名为“应天府”的项目上，央企招商蛇口作为“地主”，邀请香港置地，碧桂园共同开发这块规划总建面60万方的低密度航母级综合体。三家注资比例分别为34%、33%、33%。项目总投资据说要达到亿。
与城墙内的长乐渡一样，城墙外的应天府也被严格控高：住宅用地高度不高于12米，商业用地高度不高于9米。这就决定了项目只能规划超高总价的墅级产品。让人有些意外的是，地块最后出来的产品类型也与长乐渡高度相仿，以合院与商墅为主。
值得注意的是，应天府的综合容积率为1.09，而长乐渡只有0.99，位于安品街的万科容积率更低，调整过后只有0.86。
不过，考虑到应天府规划了“类似成都太古里”的10万方大型开放式商业街区（全自持），地块综合容积率略有提高也可以理解。
为了体现出项目的鹤立鸡群，开发商放话验资万才能看房。这也为应天府增加了更多的神秘色彩。作为地产媒体人士，若是问及房叔今天在应天府样板区实地考察的观后感，一句话总结起来就是规划上有三大亮点。其他如具体产品细节因尚未公开，所以暂不评论。
（一）南京首家文华东方酒店意向进驻，只有多间客房
文华东方酒店作为全球最顶级的豪华酒店，也是世界强怡和系旗下最重要的成员。其“跟随”香港置地入局G98地块，有利于提升秦淮河与老门西的土地价值。
毕竟，在上海浦东，文华东方的江景房报价一般是每晚多，套房则是多起步。在南京，拟建设的文化东方酒店位于G98地块东北侧，隔着秦淮河与明城墙相望。
所以，文华东方酒店的引入，势必对提升整个项目调性起到关键作用。未来，业主不方便在家接待的客人，完全可以放到酒店进行会晤。这也是应天府在自身配套上的一个重要加分项。
（二）5.5万平方米的中央景观公园，打开应天高架望向明城墙的视觉通廊
南北长达米，在老城中心区“挖”出那么大规模的中央公园，在南京还是比较罕见的。从沙盘上看，该公园完全对社会游客开放，且拥有一个下沉式广场。这，也是G98土地出让前就已敲定的硬性条件：为南京老城区打开一个开放式的窗口，“让都市与天空握手言和”。
而据置业顾问介绍，以该中央公园为中轴，整个地块的东西两侧各自布置有套合院别墅（建面-0平米）和套商墅（首开放风万起步）。地块从赛虹桥一直到长干门外，沿着应天大街展开1公里多，这也是南京主城区目前占地最大的项目。
（三）1.58万方示范区“五进制”，据称投资至少0万
由于样板房没有做好，目前只能对外开放的是示范区。整体采取五进规制，据介绍是分别代表历史上五个不同的朝代风格。项目最大的一个额外投入是计划引入30多个非物质文化遗产元素，包括复建多个体现南京及长干里珍贵历史文脉特点的建筑景观。比如复原明代的“来熏亭”，烧制明城墙砖的“窑文化遗址”等。
据悉，未来整个60万方项目也将延续示范区设计风格，其中合院住宅区以东方礼筑，主打极简格调。滨水商墅区以多重院落，打造沿河错落景致。文华东方奢华酒店的落客区则规划营造三景三庭。
不难看出，那么多的大手笔砸下来，只为更好地支撑住项目一心准备“破限”的溢价。与雅居乐长乐渡极力营造出“朱雀桥边野草花，乌衣巷口夕阳斜”的纯古风不同，应天府在“古”中透着“今”，它准备要卖的，是更潮流，更对标全球生活方式的体验感。
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当年，长乐渡横空出世，以复兴老门东为开发愿景。如今，应天府的整体规划思路也非常清晰，以复兴长干里的繁华荣光为愿景。
或者，我们也可以这样理解：长乐渡更偏向于闹中取静的“大隐”，而应天府则要重塑世界看向南京古城墙的封面。
要知道，当年长乐渡传统院落式的宅子、老巷子的布局、浓郁的历史底蕴，在当时的南京市场引发王炸。项目于年底首次开盘，当天一期全部售磬，卖了六个亿。随后加推二期也很快全部售空。据统计，购买长乐渡的大概50%以上都是雅居乐的老业主。
此前，成都宽窄巷子的总策划师曾在造访长乐渡后表示：南京老城如此厚重之地，竟然还有资产可以出售，这在全国诸多重量级历史文化名城中实属罕见。以西部大都市成都为例，无论是著名的太古里，还是宽窄巷子，锦里等知名文旅打卡地，“都不曾舍得拿出来卖别墅”。
再看今天准备扛起“主城顶豪私有化”的应天府，以平米户型为例，放风的单价其实快到7.5万了。别觉得没人要，据路边社小道消息说，还要找关系才能买到。
如果上述小道属实，那么这也是建筑在千年越城原址上，全南京最昂贵的1公里。若干年后，一个集商业、酒店、居住、公园、办公于一体的城中低密度建筑群落将完全呈现在世人的面前。
不过，这几年眼见老城南的各种顶级别墅项目越来越多，国内的学术界也发出了另一种声音：
“商业、资本开发正在吞噬着南京古城。”
但，从另一个角度来看，在尊重南京传统建筑文脉和现代城市肌理的基础上，这也是老城土地应有的价值体现。毕竟，旧城焕新需要高昂的资本投入。在已经涂满的画布上重新作画，远远比建设一座新城更难。更何况，要将高净值人群重新拉回老城中心安家落户，需要的不仅是勇气。
最后，无论是老门东的长乐渡，还是长干里的应天府。希望有责任的品牌房企能守住这份“老南京”传统居住延续的文明。