作者:流年
上周，七普南京常住人口数据出炉，万人，比起六普的万人增加了万人。
刚刚，南京各区近十年间的常住人口变化数据出炉！我们能看出哪些秘密？
01
鼓楼人少了！秦淮人少了！玄武人少了！
老南京最喜欢住的三个区，也是南京围绕新街口所在的三个区，人口通通减少！
江宁人多了！浦口人多了！栖霞人多了！雨花台人多了！
南京传统的主城区，只有建邺人多了！（不过，今天的建邺，和曾经的建邺版图也是不一样的了。）
02
小朋友，你是不是有很多问号：
鼓楼、秦淮、玄武作为南京市中心区域，人口为什么流出了？
很多人会脱口而出：房价太高，把人赶跑了！
那么，房价最高的建邺，人口怎么还增长了呢？
江宁、浦口等地房价低，更吸引人！
但是六合、溧水、高淳房价更低，人口增长却很慢。
到底是高房价赶跑了人，还是人多了房价才高的？
03
其实，根据人口变化和房价，可以将南京现有的11个区，分为4类：
第一类：鼓楼、玄武、秦淮
特点：老城区中心、高房价、人口负增长、土地极度稀缺
鼓楼、玄武、秦淮，固然底子更好，商业更发达，但是奈何土地稀缺，新增的资源已经很有限，反而不少资源都在往新城区外迁。同时，由于土地稀缺，房价却依旧维持在第一梯队，这就造成了“接盘者”需要面对高房价但能获取的新增资源未来预期有限。同时，交通拥堵、建筑密集、停车困难等大城市病在这些区域矛盾更加突出，因此不少老城区人口主动往外迁，而新南京人又觉得性价比不高，不愿意首选老城中心了。
不过呢，鼓楼、玄武、秦淮也有各自重点打造的新区域，比如鼓楼的新江东、鼓楼滨江；玄武的红山铁北（新玄武）；秦淮的大校场等等，这些地方会是区域内部的正增长板块，未来的价值也很高。
第二类：建邺
特点：新城区中心、高房价、人口正增长、土地稀缺
建邺，主要就是河西新城，虽然底子不咋地，但是一张白纸好发挥，一张蓝图画到底。
经过河西新城近20年的发展，建邺区导入了大量优质资源，并且这一势头仍在继续，土地也从充足变得稀缺，人口随产业入住。
建邺虽然房价高，但是新增资源也多，未来前景向好，并且土地随着开发深入，已经非常值钱。所以，对于建邺而言，是发展带动了人口和房价。
第三类：雨花台、栖霞、江宁、浦口
特点：新城区、中房价、人口快速增长、土地充裕但核心区域开始稀缺
雨花台、栖霞、江宁、浦口，在以前属于南京的近郊区，如今却成为城市外扩和发展的主力。雨花的软件谷、仙林的大学城、江宁的商业中心＋大学城＋产业园区，浦口更是被纳入了国家级江北新区和自贸区。
这些区域重点发展，有特色产业和就业机会，受益于地铁、快速路等大基建，后劲足，房价相对不高。同时，区域内部也能形成高中低挡各区所需，比如雨花台区赛虹桥、南站、软件谷房价高，但板桥等区域价格便宜，适合不同需求人群各取所需。
这就是高端有供给，中端有需求，低端有保障。难怪人口增速非常迅猛。
第四类：六合、溧水、高淳
特点：副中心、卫星城、远郊区、低房价、人口变化不大、土地非常充裕
这些区域，虽然房价便宜，也同样受益地铁、高速公路等新基建，但是无奈距离城市核心区与确实较远，高端产业和城市一线资源一般不会率先顾及，相应地，商业、房产、教育等服务配套水平不会那么多元化，高端服务业水平相对欠缺。所以，在高速发展的同时，也会遇到高端看不上，刚需嫌太远的问题。人口流入流出相互抵消，所以最终呈现出人口微增。
所以，每一个人在做选择的时候是很聪明的，他们看的不是房价贵还是便宜，他们更看重的是：性价比！
04
曾几何时，老南京的城南是夫子庙，城北是湖南路，城东是明故宫，城西是汉中门...
而今天，上述区域有一个统称，叫城中，也是南京老城区的主要构成部分。
在城墙以外，一大批新城区的版图夸张，大大拉开了南京的城市框架，使得南京城市建成区面积，比起同档新一线城市保持领先优势。
按照工作日白天的热力图，不难看出新街口——鼓楼一带仍然是南京人口密度最聚集的区域，而南京中心城区西部的人口密度远远高于东部，这也反映出南京城中及河西区域的商贸活动更活跃，东部地区因为地形阻隔等因素城市功能相对弱，而南部的江宁和江北的桥北片区也形成了多个聚集性的中心。
05
下面是凯旋去年做的一幅南京人口迁徙地图，通俗地说就是南京人的搬家地图。这张图所变现的内容，通过七普南京各区人口变化也得以应验。
在这个地图里呢，箭头方向表示南京人或者长住南京的人主要的搬家方向，这是内部迁徙和流动；而图上的加号，表示外地人、新南京人迁入并定居南京的主要地点，这是外部迁入的增量。
其实，南京老城区内的人口多年来基本保持稳定，这是由于城中区域大拆大建的时代已经结束，转而向纾解城市资源、文化风貌保护等精细化方向发展。部分南京家庭迁往新城区，而部分外地新落户和本地有优质学区需求的家庭在迁入，形成动态平衡。
下面，凯旋总结了南京人口迁徙的几大方向。
1、城中迁往以桥北地区为首的江北新区。
随着江北区域快速发展，过江通道和地铁边界沟通长江两岸，相对便宜的房价、比较新的楼龄都吸引着很多年轻家庭的迁入。新南京人买桥北的也不少，主要是性价比高，生活配套全。
2、城中迁往奥体为首的河西新城。
河西新城作为南京重点打造的新中心，大量的政府部门、企事业单位、金融地产互联网等企业迁入，自然也带领着相关就职人员和配套服务行业人员的工作、生活重心进行转移；曾经，老南京家庭对河西板块并不认可，但随着头部企业聚集效应产生，新兴的高品质居住环境也新引了一批改善家庭前来，部分有实力的外地客群南京置业也首选河西。
3、城中、龙江、城东等迁往仙林。
仙林作为南京城市副中心，以大学城为特色，包括南大在内的一大批知名高等院校在仙林设立了新校区。因此，相当数量的城中、龙江、城东区域的高校老师家庭迁往仙林安家。此外，南外仙林校区等优质中小学教育资源、国际学校在仙林的开设，吸引了不少重视教育的家庭前来就读、安家。
4、城中迁往江宁和南部新城。
一方面，江宁和南部新城区域，轨道交通便利，产业发达，就业机会多，到高铁南站和禄口机场都很方便；另一方面，江宁的地域广阔，房价相对便宜，安家选择余地大。所以，新老南京人选择在江宁生活的幸福指数都比较高。
南部新城，距离城市中心更近，定位更高。雨花台片区软件谷、南站枢纽基本成型，随着秦淮片区大校场新城的崛起，将吸引更多企业和家庭落户。
5、城中、城北其他片区迁往燕子矶新城。
相较于传统的城北迈皋桥商业中心，燕子矶新城规划更新、起点更高，商业综合体和中高端品牌楼盘聚集，公办、民办教育资源也逐步导入。良好的发展趋势加上适中的价格，吸引力部分城中、城北片区从刚需到改善的家庭纷至沓来；如果工作在城北片区，新南京人选燕子矶安家也很明智。
6、全市各区为教育资源迁往城中鼓楼、龙江。
鼓楼区的中小学教育资源力压群雄，始终吸引着一大批重视教育的家庭。即便房价高昂，老旧小区居多，居住环境比较局促，也从来不缺为了子女教育前来安家落户的南京人，将市郊的改善性大房子卖掉，为了上学屈居鼓楼老破小的案例也屡见不鲜。与此同时，孩子毕业，卖掉使命完成的学区房，选择河西、仙林、南部新城改善居住的家庭也构成了另一股力量，可以参考之前提及的城中外迁路线。
06
南京人选择不同的迁徙地，也造就了不同的生活方式。
时常听到住惯了新城区的南京人抱怨，再也不开车来新街口了，前面堵着，后面喇叭催着，手忙脚乱的，两百米路开了半个小时...
但是安家新城区的人们，可能在某一个突然想吃正宗早点的清晨，或者想要烧烤夜宵的夜晚，开着车义无反顾的投入到美食寻觅的大军当中，而这可能是老城区居民下楼就到的苍蝇馆子。
过去十年间，你是否从南京的一个区，搬家到了另一个区域？亦或你说新南京人，选择了哪里居住？
南京人迁徙地图，标注了你的搬家路线吗？
你最近一次搬家，感受如何，幸运还是后悔？