房地产的韧性，永远比你的想象更强些。
几个大城市的土地拍卖激战，拉开今春楼市变脸的序幕。3个月前似乎还愁云惨雾的楼市，转眼间就春意盎然了。
前些天杭州的“万人摇”，像是西湖边扇动翅膀的蝴蝶，天知道能搅动出怎样的气象：
杭州申花板块的豪宅“绿城建发沁园”，第二次拿到销许，单价5万4，比年前上涨5千——市场反馈依然是一房难求。这标志性的涨价动作，无异于平地惊雷，在一二线楼市泛起涟漪。
在上海、在苏州、在南京，有那么一些手握烫手高价地的房企领导们，暗暗松了口气，默默给自己点上烟：私家电梯入户，房型平起步，恒温泳池、温泉会所全造出来，什么日本早樱、日本锦鲤统统运过来，装修只用欧洲大牌，园林去找香山帮……把装修档次提上去，就能慢慢涨价了么。
在南京，河西南的葛洲坝南京中国府，已经先行一步：最小面积平，小区围挡超过了8米高，曾经放风的7万+，如今总感觉也不那么离谱了。
暖意之下，还没有地王出现的“限价”板块，暗香浮动。特别是，房价直接对标河西中的鼓楼滨江，看着就更加“可爱”起来。
道理很简单，南京新商品房价格的第一阵营，目前就是河西中与鼓楼滨江并驾齐驱。所不同的是，每一个在河西抢房人的心里，都会惦记那不远处的4万+地价；只是因为没有出现过高价地，在鼓楼滨江买房的时候，总感觉多了几分从容。
但是你可别忘了，低调到骨子里的鼓楼滨江，已经有十年没有土地拍卖了……
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如果以中冶置业在土地拍卖会上的举牌为原点，当下正是鼓楼滨江的“10周岁”。复盘鼓楼滨江这十年，你能理解，板块价值是需要时间来累积沉淀的。
当恒盛金陵湾借着树人本部学区成为最牛学区房时，一河之隔的鼓楼滨江，在南京人心里还是老下关的刻板印象。
“南有夫子庙，北有大马路”，老下关不是没有风光过。中山码头、南京西站、和记洋行、大马路民国商业街…曾经的车水马龙散尽，这些“老古董”却成了老下关发展的掣肘。
几年前，李志的《热河》火遍了全国，追寻偶像步伐而来的文艺青年都会哼上两句“没有人在热河路谈恋爱”，再花上2块钱从中山码头坐一次轮渡去江对岸，吹着清冷的江风，默默嘀咕：南京外滩与上海外滩相差了个武汉外滩。
老下关要感谢中冶。9年4月和次年6月，中冶先后与原下关区签订老城改造框架协议，把滨江江边路以西1和3号地块收入囊中的同时，承担更多的是艰巨的旧城改造任务——这也是从老下关到鼓楼滨江蜕变之旅的开端。
世界强的央企中冶花了不少心思，先是聘请了美国摩立特集团为滨江项目进行产业战略规划，确立了四大核心产业：航运与物流服务、高端金融与商务服务、创造力产业、商业与休闲。
“老下关新滨江”，在展现鼓楼滨江新面貌的同时，还要保留老下关的历史文化风貌。
于是，中冶在全球范围内进行了鼓楼滨江整体区域的城市设计招标，最终以SOM方案为设计蓝本，秉承“活力精彩、体现个性、面向未来”设计理念，多次优化和揣摩，多位中国工程院院士参与，一座鼓楼滨江新城终于跃然纸上。
年，鼓楼区与下关区合并。中冶把部分地块分割给了龙湖、深业、恒大等。此后，南京再无下关区，“鼓楼滨江”横空出世。
年，中冶开始对自留的3号地块进行整体的开发，定位南京最大的滨江城市综合体，即中冶盛世滨江。分割出去的深业、龙湖、证大、恒大等项目也先后启动。
与河西新城相比，鼓楼滨江因旧改难度大而起步较晚。大器晚成的老城新面孔，南京购房人的接受度如何？
年6月，龙湖春江紫宸首开套房源，折后毛坯不到2万2，近千套房当天全部卖光。要知道，河西中的顶豪华润悦府，当时精装价才2万6。
一亮相就能直接对标河西中部，鼓楼滨江从一开始就凭借板块价值，站在南京房价的高地上。
接下来就是顺风顺水。尤其是仁恒的进驻，为鼓楼滨江在南京的高端改善地位加一波好感度。
根据目前主力项目，鼓楼滨江价格梯队如下：
第三梯队，世茂璀璨滨江，这个项目接棒世茂外滩新城，也会参考其前期3万6、7的精装价；
第二梯队，中冶盛世滨江，去年推出的大平层毛坯限价4万以内。
第一梯队，桃园世纪和当代万国府ΜΟΜΛ，率先突破4万大关的两大豪宅，其中以桃园世纪更“壕”，精装洋房的均价达到了4万8、9。
反观限价下的河西中，新房价格始终没有跨过4万5的坎儿。后来居上的鼓楼滨江，新房价格已经超车河西。
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“比河西中还贵？鼓楼滨江值这个价吗？”许多人不禁发问。
去年3季度，南京楼市“躺着卖”的时代结束，但从鼓楼滨江的项目销售情况来看，似乎并未受到明显影响。
中冶盛世滨江去年5次开盘均售罄；因产品类型不同的桃园世纪，房价一直走高，但也被市场认可；深业滨江半岛和世茂外滩新城的收官之战，也堪称完美。
买房人用真金白银回答了鼓楼滨江的价值疑问：你可以认为河西中正被绳子“拴”住，但鼓楼滨江用数字告诉大家，这儿与河西中一样，并处南京的“一号高地”。
数字的背后，是鼓楼滨江大道当然的板块价值。
不用去罗列鼓楼滨江是“十大功能板块之一”，也不用多提“老城复兴”。当我们在谈鼓楼滨江时，只需要认真聊聊这样两点：
第一，“拥江发展”。
在年通过的《南京市“十三五”城乡建设规划纲要》中，此前的“跨江发展”变成“拥江发展”。一字之差，道出更上一层的理念。
早年，南京城向东至仙林、向南至百家湖、向西至龙江，却没有勇气去触摸身边的长江。“江不见城、城不见江”的尴尬长期伴随，是为“划江而治”。
在跨江发展初期，南京人的思路依然没有跟上，江对岸依然停留在“浦口新城”的格局之中。直到江北新区获批，“跨江发展”才开始迈上快车道。
从“跨”到“拥”，意味着南京将用更高的视角和更大的气魄，来重新审视长江——通过密集增加过江通道，通过对长江两岸的融合与均衡发展，让长江变成南京的“内河”。如此对标的样板，便是上海的黄浦江与杭州的钱塘江。
照此逻辑，鼓楼滨江作为长江南岸的重点发展滨江岸线里（鱼嘴—燕子矶），位居中心的空白发展区域，未来必将成为城市的核心地带。
第二，鼓楼滨江是鼓楼区的滨江。
无论秦淮区把南京的商业做到多么繁荣，也无论江宁区的GDP如何一飞冲天，南京只有一个无可替代的行政区，那就是鼓楼区，一如我们在探讨首位度的话题。
城墙内的鼓楼区，发展空间已经殆尽，在老鼓楼区内有限的土地上，聚集了大量江苏省顶级的政务、科教、医疗、科研资源。如同玄武区需要“新玄武”，秦淮区需要“大校场”，鼓楼区也需要一个延展出来的空白区域，来承载老城内的大量优质资源。
鼓楼滨江，就是这个角色。一个理所当然的逻辑是，承载着助推鼓楼区向上动力的鼓楼滨江，将顺利承接鼓楼区老城内无法承载的最优质资源。在这些资源的助推下，鼓楼滨江就像是个衔着金钥匙出生的婴儿——都说条条大路通罗马，鼓楼滨江一出生就在“罗马”，别人怎么比？
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不妨来细数下，鼓楼滨江是如何用配套来支撑板块价值的。
先看地铁，连麒麟新城都等来了有轨电车，但鼓楼滨江现在还没有可运行的地铁线路。
不过好在，地铁5号线已经在建设中，预计年通车，下关站、建宁路站、南京西站、方家营站就在鼓楼滨江的范围之内。如果你去鼓楼滨江看过房，那你一定看到过白绿色围挡的工地现场，红色的地铁标志很是醒目。
除了5号线外，已经公示了一期工程环评的地铁9号线，也是鼓楼滨江的交通主力。从丹霞路到鱼嘴的9号线，将把城北、河西、河西南贯穿起来，未来是南京主城重要的地铁线路。
2条地铁线路就满足了吗？不能够，南京西站搬迁原有铁路线路改为有轨电车线路，将串联起鼓楼滨江的多处文化景点，很有希望成为南京未来必打卡的网红线路。
地铁+有轨电车，鼓楼滨江的交通配置是不是与河西很是相似？
如果要考量鼓楼滨江的商务商业，那最好沿着江边路来，以北端为起点，一直往南，多米的江边路，右边是长江，左边是商业商务中心和高端居住区。
首先是中冶的中冶和悦港。即和记洋行的旧址，中冶和悦港规划建设30万方大型城市综合体，也是南京最大的旧城改造主题，结合拥江发展的理念以及长江这一得天独厚的自然资源，定位为「世界级滨水商旅标杆」，打造成新工业文化主题引领的科技、娱乐、购物、观光多维体验空间和旅游目的地。
其次是「深业漫埠」，南京首个滨江风光主题游憩商业体，以3万㎡沿江商业为主，将整个商业打造成与一线江景相互连接的“江景双首层”，目前已经有金吉鸟健身、浪里白江鲜馆等进驻，还有首进南京的億禾林。
第三是证大的「民国版太古里」，也就是原来的大马路商业街。内部消息，大马路拟建民国风情的低密度建筑群落，面朝长江岸线展开。在招商上将考虑引进国际一线品牌和知名快时尚，给南京人的是一座“前所未见”的民国版“太古里”。
此外，还有恒大滨江的商业配套、世茂52+minimall等商业综合体。
这儿的城建风貌，与别处确实不同。无论是轨道交通，还是商业建设，鼓楼滨江都与老下关相融合，尊重历史文化和自然风貌，呈现出特殊的“老城区、新面貌”。
如果说地铁、人文、商业是“锦上添花”，那鼓楼滨江能够在南京楼市“横行”的最核心优势是教育资源。
鼓楼一直是南京优质教育的高地，拉力琅的一线学区矩阵从未被撼动。依托区域的学区优势，鼓楼滨江“近水楼台先得月”。
在鼓楼滨江的诸多学校中，