来源：柯视角
主编：柯谈
连日来，关于南京二手房的消息都是“成交量暴涨”、“多个板块二手房价突破天花板”，各种渠道消息都在疯传南京二手楼市的热度不断升温。
乱花渐欲迷人眼，事实真相究竟如何？
为了解南京楼市的真相，我走进南京，走访了城区多个板块，全方位、多角度，亲身感知南京二手楼市的热度。
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想了解南京二手楼市的真相，河西南、鼓楼滨江、南部新城、新玄武、江北核心、江宁核心、燕子矶等几个热门一线板块，是必须要去的。
河西南，南京楼市TOP2的板块，走访过程中，了解到，一个叫升龙天汇珑尚小区，一套80㎡房源，总价万元成交，单价高达元/㎡，算是目前河西南最高成交单价了。
一位熟识的中介朋友告诉我，除此之外还有佳兆业城市广场二期，一套房源成交价高达元/㎡；正荣润峯，一套房源成交价达到元/㎡！
走访中粗略统计一下，河西南已有三个小区的房价天花板突破7万，似乎有站稳7万的味道。
城北新玄武板块二手房房价逼近6万！让我有点吃惊，但耳听为虚，眼见为实。
中海玄武公馆4月22日的最新成交记录是95㎡单价元/㎡！距离6万仅差元了！
南京南站，不管是站东还是站西，房价都创新高，站东万科尚都荟6.26万元/㎡高价成交，站西旭辉铂悦秦淮破5万……
鼓楼滨江板块，世茂滨江新城卖的时候去化不快，现在学区一定，成香饽饽了。小户型成交价6.5万，房子不是真爱，力人学校才是真爱。
这两年大热的刚需重镇燕子矶板块，一套融创玉兰公馆房源，成交单价在往4.5万的方向奔跑，最近一年涨幅非常可观。
回想当年，融创玉兰公馆3万的单价还要靠分销，现在收益率快到50%了，除了是燕子矶板块龙头之外，南师的学区也是重要因素。
走访过程中，唯一变化不大的是江北核心区价格！4月份核心区三套正荣润锦城，成交价格大概在4.6万左右，距离5万还有一定差距。
重点说一下，老南京人都看不上的江宁区。
江宁核心区，开始悄悄补涨，二手房房价已经冲破5万。
核心区红盘万科翡翠公园成交价正在猛涨。4月10日，翡翠公园成交了一套小户型，单价高达5万/平，突破了该小区的成交记录。也是江宁继朗诗玲珑屿之后第二个突破5万单价的高层小区。
而在3个月之前，该小区楼层更好的同户型成交单价，只有4.3万/平，短短3个月上涨了元/平，涨幅高达16%，这个涨幅放在全南京，都算高的。
其他户型涨幅没有这么大，但中介和买家普遍都能感受到：江宁核心区次新房，正在偷偷猛涨。
这个趋势已经从万科翡翠公园、朗诗玲珑屿、万科金域蓝湾等小区，逐步向外围蔓延。实际上，江宁核心区单价过4万的小区，已经高达11个。
走访中还了解到，多个板块二手房业主信心膨胀，不断涨价卖房！
数据显示，即便是五一假期，24小时内，仍有98位业主喊涨。
其中，河西金马郦城有房源，户型建筑面积㎡，此前挂牌总价万，5月2日，房价就喊涨到万，涨了万！涨幅着实惊人！
仙林骋望云邸，㎡的电梯花园洋房，此前挂牌总价万，一夜喊涨万！
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几乎走遍南京所有热门板块，用一个关键词形容，就是“燥热”！多个平台四月份房产交易数量，也证明了这一点！
据南京网上房地产统计数据显示，4月南京二手房成交95套，比上月的套上涨了套，环比上涨了32.15%，同比年4月上涨约67.10%。
与此同时，近期我爱我家研究院统计数据出炉，再次佐证了二手房市场的热度！4月份南京九大区成交套，创造了年以来的月度新高！最近三个月，成交量逐月放量，到4月底，创了新高。
数据证明：南京二手楼市走的很稳，基础扎实，量在价先，量价齐涨。市场升温明显。
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学区房成为这一波南京二手楼市涨价先锋，成交神速。甚至还有部分热门学区房房东临时毁价，宁可违约赔偿，也不卖了。
一位南京粉丝，年初1月本来定了一套次一流学区房，万万没想到，4月份房东毁约不卖了！
我和中介打探后了解到，最近南京热门学区房成交火爆。从3月份开始，热度不断攀升，成为二手楼市上涨领头羊。
其中，次一流钟英学区房秦淮小火瓦巷小区，今年3月接连成交了2套40多平的小户型房源，且都是1天成交！
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最近一段时间，南京二手楼市为什么成交量涨幅如此巨大？
除了去年货币宽松和一线的轮动外，这和南京人口流入加速，浦口、六合、高淳、溧水四个区户籍完全放开等因素密不可分。
按照南京最新官方口径，南京实际常住人口万+，过去的数据被大大低估了。根据南京公安部门提供的数据，截止今年3月，南京实有人口（包括户籍人口和流动人口）达.29万人。
数据显示，近年来，南京全市中小学、幼儿园在校学生数量每年都在增长中，平均每年增长约4.8万人，增幅很可观。
学生数量增长，由此带来的家庭消费和改善住房、对学区房的需求等，对城市经济和南京楼市来说都是巨大的人口红利。
与此同时，南京新参保大学毕业生人数也创了新高，去年新参保大学毕业生达到了创纪录40.15万。
新增就业参保大学生数量超过了当年毕业生数量，毕业生留宁数量和外地毕业生来宁数量双增长，显示的是南京这座城市对人才的吸引力。
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有意思的是，南京这一波行情，外地户籍购买力也是一股重要的力量。有数据证实，南京二手房市场购买群体中，30%是苏北户籍。
这和这两年苏北楼市暴涨有关系，苏北徐州、淮安、盐城等几个代表城市的高端板块房价，轻松置换南京部分红盘，成为近一年在南京楼市“扫货”的主力军。
大量苏北户籍买房人蜂拥而至，南京反而成了相对房价洼地，
在国家统计局最新公布的房价数据中，苏北龙头城市徐州，新房价格同比上涨10.1％，位居全国第二；淮安区的新区板块房价在四年时间上涨了接近2.5倍，4月全市二手房挂牌价达到元/㎡；苏北五虎之一的盐城，房价最高者竟然超过4万/㎡，南京不少热盘价格都要甘拜下风。
这也就解释了，为何江北新区、燕子矶等区域，楼市热度居高不下的原因，外来新鲜血液的补充，为南京的楼市生命力提供了充足的保障。
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但仔细分析这次南京二手楼市的躁动，其实还是分化行情！
上涨的主要还是学区房板块，以及一些好地段的次新楼盘。一些没有任何利好，也没有学区的老破小边缘刚需盘，反而下跌。
4月份南京热门二手房小区中，涨幅TOP10的小区，其中涨幅第一的秦淮区王府园，涨了元/㎡，涨幅9.80%。
走访中了解到，王府园小区是钟英中学的学区房，小区距离地铁夫子庙站不足米，距离水游城不足米，地处主城区黄金地段，地理位置非常好。
但这一次涨幅榜靠前的老小区，不同于我们印象中的“老破小”，主要是这边已经出新，居住环境较好，目前是银城物业进行管理。而且小区里面各项里配套齐全，生活便利。
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南京这一波二手房行情，毋庸置疑。但楼市躁动下，也有几个隐忧。
首先，最近南京炒房乱象被央视曝光，中介帮助伪造购房证明，“假人才真购房”成为全国焦点。
公安部门也出动了，抓了几个典型，动静很大。相关部门如果持续严打，需求端对市场心理影响很大。
其次，南京二手楼市的躁动，如果持续三个月热度，一定会倒逼政策出手调控，“二手房指导价”这个杀手锏，官方已经多次证实，只是一直没有推出，政府对市场的热度一直在监测，一旦持续过热，杀手锏随时可以落下，到时候一地鸡毛。
就在5月10日，长三角兄弟城市宁波兑现之前的承诺，正式发布了热点学区二手住房交易参考价格。
首批参考价涉及了9个热点学区、个小区。基本上参考价都要比市场成交价低了一大截，平均大概打了7-8折。相差最大的小区，指导价和市场价之间的差额能够达到50%。
最狠的是，宁波本次明确表示，“商业银行等金融机构将热点学区二手住房交易参考价格作为授信的依据之一。”这也就意味着，如果学区房实际价格远高于指导价，那多出的部分就需要全款支付，相当于降杠杆、提首付。
官方这次狠狠的给宁波楼市教了一盆冷水，看看深圳楼市当下的二手房市场行情，你就明白这样的大招，杀伤力多强。
南京二手楼市，下一步千万别过分，否则倒逼政策出手，大概率会抄袭宁波作业。
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最后，给南京买房人的一些建议。
南京这一波燥热的二手房行情，切勿盲目追高，尤其是明显超出自己能力的高杠杆接盘。
新房由于严格限价，只要你有房票，热门板块一定要参与。重点